Инвестиции в зарубежную недвижимость на фоне мировой экономики. Выбираем страну: европейские лидеры или развивающиеся рынки? Порог входа: от 25 тысяч евро. Статья с нашим участием на Metrinfo.ru
Нынешний год очень богат на экономические и политические события, и Россия находится в самом эпицентре происходящего. И естественно, все, что творится на международной арене и внутри страны, начиная от девальвации рубля и заканчивая украинскими событиями, оказывает влияние на рынок зарубежной недвижимости. Однако, как бы там ни было, интерес к заграничным квадратным метрам у россиян не пропал, особенно у инвесторов.
Скорее, наоборот, покупки зарубежной недвижимости с инвестиционными целями стали более частыми, чем покупки для собственного проживания и отдыха. Вот «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разобраться, что же сейчас стоит приобретать в плане инвестиций и в каких странах?
Тихие гавани в старой доброй Европе
Выбирая недвижимость для инвестиций, прежде всего надо обращать внимание на ее рентабельность и на инвестиционную привлекательность капиталовложения. «А инвестиционная привлекательность – это в свою очередь совокупность целой группы факторов: помимо доходности и ликвидности самого объекта, это стабильность страны, доступность и привлекательность кредитования, защищенность интересов инвесторов на государственном уровне, развитость системы страхования рисков и т.п.», – объясняет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. То есть возможная прибыль во многом зависит от страны инвестирования.
И по совокупности указанных критериев наиболее инвестиционно привлекательными большинство экспертов считает европейские страны с сильнейшими экономиками – Великобританию, Германию, Францию, Швейцарию и Австрию. А также к этому списку некоторые специалисты добавляют США: хотя в нынешней политической обстановке вложения в недвижимость этой страны выглядят несколько неоднозначно, мощь американской экономики очевидна. «В названных странах инвестор имеет возможность получения стабильного, а нередко – и гарантированного рентного дохода в размере от 5 до 9% годовых, при этом кредитование покупки не только доступно, но и характеризуется привлекательными условиями. А благодаря недорогому кредитованию доход инвестора мультиплицируется и рентабельность инвестиций составляет в итоге 8-15% годовых, – уверяет Станислав Зингель (Gordon Rock). – Плюс не надо забывать о перспективах стабильного ежегодного роста цен на недвижимость – в среднем на 2-3%».
Однако в первую очередь выделяется рынок недвижимости Великобритании. «Экономика этой страны восстанавливается очень уверенно. Великобритания в отличие от соседей по Евросоюзу и США – единственная страна, которая даже во время кризиса обошлась без значительных финансовых вливаний. И в результате ее показатели гораздо более позитивные, чем у соседей: безработица менее 6%, рост ВВП – 2,4%, рост доходов населения – в среднем 4% в год, а рост цен на жилую недвижимость в 2013 году составил 6% в среднем по стране и 12% в Лондоне», – рассказывает Софья Соболевская, консультант отдела жилой недвижимости в Великобритании компании JLL. По данным других экспертов, цифры несколько меньше: например, Полина Филатова, управляющий директор и соучредитель компании LondonfoRus, говорит о 10%, но все равно это лучшие результаты по Европе, тем более что прогноз на 2014 год весьма стабилен. «С рынком Великобритании по потенциалу роста могут соперничать разве что рынки крупных городов Германии (где, кстати сказать, на рынке недвижимости тоже наблюдается уверенный рост. – От ред.), но здесь проблемой становится жесткое регулирование арендных отношений в жилом сегменте со стороны государства, а также высокий уровень подоходных налогов», – говорит Софья Соболевская (JLL). И кроме того, как отмечает Павел Малышев, директор компании Preco Group, в Германии довольно сложная процедура оформления сделок купли-продажи недвижимости. Также надо отметить, что недвижимость самых инвестиционно привлекательных стран, что вполне понятно, довольно дорога.
Входной билет для частного инвестора
Но выбор страны зависит не только от ее инвестиционной привлекательности и надежности, а также от собственных предпочтений, но и от имеющегося бюджета, ведь в каких-то странах даже студия стоимостью 30-40 тыс. евро может приносить стабильный доход, а где-то имеет смысл покупать лишь дорогие виллы или коммерческие объекты. Например, готовые инвестиционные проекты под строительство и коммерческие помещения, которые целесообразно приобретать в Болгарии в отличие от жилой недвижимости, по данным Марины Виденовой («Монарх Инвест»), стоят от 700 тыс. до 2,5 млн евро, магазины – от 50 до 200 тыс. евро, а бары и рестораны – от 100 тыс. евро. И их доходность не так уж высока – 3-5% в год.
«Вообще, если инвестор обладает относительно скромным бюджетом менее 300 тыс. евро, то с инвестиционной точки зрения более привлекательным будет приобретение не зарубежной, а российской недвижимости, – утверждает Станислав Зингель (Gordon Rock). – Дело в том, что ликвидные зарубежные объекты коммерческой недвижимости, тем более с надежными арендаторами, работающими на долгосрочных (10-15 и более лет) договорах аренды, в небольшом бюджете, как правило, найти очень сложно. А инвестиции в жилую недвижимость приносят довольно скромный чистый рентный доход – 3-6% годовых (в России для сравнения – 5-9% годовых. – От ред.), при этом не исключая рисков, связанных с привлечением арендаторов. Поэтому россиянину, обладающему скромным инвестиционным бюджетом, лучше оставить свои средства в надежном российском банке или вложить деньги в российские объекты, которые, по крайней мере, всегда «перед глазами и под рукой».
Таким образом, по мнению Станислава Зингеля, чтобы выгодно проинвестировать в ликвидный объект, на зарубежный рынок инвестиционной недвижимости имеет смысл выходить лишь с приличным капиталом. Для Германии – это минимум 300 тыс. евро, для Франции – 500 тыс. евро, для Швейцарии – 600 тыс. франков, для Великобритании – 500 тыс. фунтов, а для США – 500 тыс. долларов. На эти деньги можно купить хорошие коммерческие объекты. Для выгодных вложений в Португалии, как уверяет Михаил Чулков (MICHAEL & JENEVA Portugal Property), потребуется не менее 300 тыс. евро, а еще лучше начинать с миллиона евро. В Греции, по данным Юлии Кожевниковой (Tranio.Ru), нужно не менее 400 тыс. евро – столько стоит, например, мини-отель или небольшой доходный дом. А если капитал больше, то приобретения в любой из перечисленных стран могут быть еще выгоднее: «Например, в Великобритании за 1 млн фунтов стерлингов можно приобрести коммерческую недвижимость с гарантированной долгосрочной арендой крупных компаний, таких как супермаркет Tesco и т.п.», – полагает Полина Филатова (LondonfoRus).
Однако если таких капиталов нет, а инвестиции в российскую недвижимость кажутся не очень надежными, то можно вкладываться и в более дешевые активы, но понимая, конечно, что прибыль от них будет меньше. «Например, в Великобритании для активов вроде офисных площадей достаточно минимальной суммы в 150 тыс. фунтов стерлингов. У объектов поменьше, будь то парковочные места или блоки складов самообслуживания, порог входа еще ниже – примерно от 25 тыс. фунтов. А покупка стандартного номера в четырехзвездочном отеле обойдется примерно в 65-75 тыс. фунтов», – рассказывает Игорь Индриксонс (компания Indriksons.ru).
Также, в случае если инвестор готов довольствоваться меньшим доходом, можно рассматривать и жилую недвижимость, причем экономичных сегментов. Она стоит значительно дешевле коммерческих помещений, но, конечно, приносит доход только в том случае, если ликвидна, удачно расположена и отличается высокими потребительскими характеристиками. А такие варианты за «3 копейки» тоже не продают. «Разумеется, на любом рынке существует порог, от которого начинается ликвидная недвижимость. Например, в Испании можно купить объекты стоимостью до 100 тыс. евро, но продать их будет очень и очень сложно ввиду огромного превышения предложения над спросом. В Великобритании есть районы и города, где можно купить квартиру на сумму, эквивалентную 7-10 млн руб., но, опять же, в таких местах, как правило, нет значительного превышения спроса над предложением, а значит, там более низкий потенциал для роста», – говорит Софья Соболевская (JLL). Хороший доход могут принести, например, жилые объекты в Greater London (в пригородах английской столицы), но они стоят уже 250-500 тыс. фунтов.
Однако, по мнению Полины Филатовой (LondonfoRus), в жилую недвижимость Великобритании все-таки можно инвестировать и при меньшем бюджете, составляющем 45-60 тыс. фунтов. «Это будут, например, инвестиции в строящиеся студенческие апартаменты, которые в дальнейшем сдаются в аренду с 10% годового дохода и при этом на данный момент растут в цене примерно на 9% в год», – говорит эксперт.
Ну а что касается других стран, где вообще имеет смысл покупать жилую недвижимость, то в Испании целесообразно инвестировать лишь при наличии 100 тыс. евро: «Тогда инвестор сможет себе позволить новую квартиру с гарантией от застройщика на 10 лет, в хорошем районе, ликвидную и рентабельную», – говорит Виктория Кутузова (GrupoMahersol). В Чехии как минимум нужна примерно такая же сумма: «Потому что наиболее привлекательные инвестиции – это апарт-отели и квартиры в центре Праги с отделкой под ключ, стоимость которых варьируется от 2400 до 6000 евро/кв. м, – сообщает Павел Малышев (Preco Group). – А если все-таки инвестировать в коммерческие объекты, такие как отели, административные и торговые здания, то понадобится в среднем 1 млн eвро или больше». К немецким же квартирам, по данным Юлии Кожевниковой (Tranio.Ru), можно присматриваться с бюджетом в 150 – 200 тыс. евро.
Но, впрочем, реально обойтись и меньшим капиталом, если оформить ипотечный кредит. Конечно, в России подобные займы дороги, но во многих странах, особенно европейских, процент составляет не более 3-4%. При таком раскладе многие специалисты рынка недвижимости инвесторам со скромными бюджетами советуют отказываться от недорогих объектов, а приобретать более ликвидные и инвестиционно привлекательные варианты с привлечением кредита, ведь ставка получается ниже, чем доход от аренды. А еще можно инвестировать в объекты на стадии строительства. «Например, в Великобритании до завершения стройки нужно внести лишь 20-30% от стоимости объекта, а по завершении строительства, когда возникнет необходимость доплатить оставшуюся сумму, опять же можно прибегнуть к кредиту. Таким образом, даже при наличии 7-10 млн руб. можно инвестировать в лондонскую недвижимость», – говорит Софья Соболевская (JLL). Но только ее доходность до полного погашения займа, естественно, будет ниже.
Получается, что благодаря кредитам география выгодных инвестиций довольно широка, но мало правильно выбрать страну, нужно еще подобрать хороший объект. В какую недвижимость лучше вкладывать денежки и какой доход она может принести, «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» расскажет в продолжении данной темы.
Читать полностью: http://www.metrinfo.ru/articles/136034.html