Рынок недвижимости после Референдума о выходе Великобритании из ЕС
Три месяца назад Великобритания приняла решение, затронувшее различные сферы экономики, последствия которого мы еще многие годы будем обсуждать.
23 июня 2016 в Великобритании был проведен референдум, в ходе которого граждане должны были решить хотят ли они остаться в составе «Евросоюза» или покинуть его.
Не скрою, что результат референдума был самым удивительным и непредсказуемым за всю историю избирательных процессов в королевстве. Сам референдум, который был частью предвыборной программы экс-премьер-министра Д. Кэмерона, был заранее обречен на успех и народное решение должно было лишь укрепить авторитет правительства. Накануне голосования известные политики, историки, ученые и даже астрологи давали свои прогнозы относительно результатов референдума. Однако, вероятно, звезды что-то не договорили, а ученые так и не смогли понять менталитет своего народа,а политики были недостаточно красноречивы – и вот – цифры прогнозов совпали, только с точностью до наоборот. Сторонников выхода из ЕС оказалось на 4% больше, при рекордной избирательной явке в 72%.
А дальше все предсказуемо: падение фондового рынка, курса фунта, рекордно-минимальная учетная ставка Банка Англии, страхи инвесторов, радостные “Cheers” в периферийных пабах и крики “Shame on you” у машины Бориса Джонсона в Лондоне.
Прошло три месяца.
Вы спросите, почему же я до сих пор не сообщила Вам, как же это отразилось на рынке недвижимости. Конечно, я могла бы описать аналитику в первую неделю, и сообщить все темные прогнозы, написать об обвале фунта, потерях крупнейших застройщиков, возращении кризиса 2008го, да и вообще, навести панику. Но панику я не люблю и скоропалительных прогнозов тоже, и вот за 3 месяца, когда эмоциональная сторона волнений сглажена, страна поменяла правительство, приняла тот факт, что решение все-таки состоялось, я готова поделиться с вами своими выводами.
Падения и подъемы (аналитика)
Безусловно, рынок недвижимости одним из первых прореагировал на результаты голосования. Июль и август показали падение стоимости недвижимости в среднем по стране. Отрицательный прирост за 2 месяца составил 2%. Тем не менее, в сентябре ситуация стабилизировалась и по данным Rightmove в текущем месяце цены выросли на 0.7%.
Источник: http://www.rightmove.co.uk/
Секторальные и региональные различия (аналитика)
Кроме этого, средние показатели по стране не дают полного представления о движении цен, так как каждый сектор недвижимости, а также регион страны прореагировал по-разному.
Сентябрьский подъем в основном обязан росту спроса и соответственно цен в секторе недорогой недвижимости для первичных покупателей на рынке (first time buyers). В этот сектор входят квартиры и дома с количеством спален до 2х.
По данным крупнейшего портала недвижимости Rightmove, данный сектор вырос на 3.3% за последний месяц, при этом годовой прирост цен сектора на сегодня составляет 10.5%.
В то же время, для покупателей жилья на 3-4 спальни, цены в текущем месяце увеличились всего на 0.5%, и годовой показатель составляет всего 5.2%, а элитная недвижимость показала самые низкие показатели.
Относительно региональных показателей, в сентябре положительный прирост цен наблюдался на юго-востоке страны, включая окрестности и большую часть районов Лондона (за исключением зон 1 и 2). На карте ниже зеленым изображены регионы, где в сентябре наблюдался рост цен, а синим цветом окрашены регионы, где по сравнению с предыдущим месяцем роста не было, либо же показатели были отрицательные.
Источник: http://www.rightmove.co.uk/
Brexit или Stamp Duty?
Трудно сказать, что вышеприведенные аналитические данные существенно разнятся с ситуацией на рынке английской недвижимости с начала 2016 года. Тенденции роста цен сохраняются в одних и тех же секторах рынка, а также региональные отличия с до-брекситной Британией незначительны.
Тем не менее, референдум стал «лакмусовой бумажкой», которая показала уязвимые места рынка и усилила их оттенки на общей картине.
Например, после реформы гербового сбора (stamp duty) в конце 2014 года, сектор элитной недвижимости стал менее привлекательным для инвесторов, так как налоговое бремя значительно увеличилось, и неудивительно, что этот сектор показал наибольший спад после проведения Референдума. Последующая реформа stamp duty, решение которой вступило в силу в апреле этого года (с 01.04.2016г) ввела дополнительную пошлину в размере 3% к базовой ставке для покупателей второй и последующей недвижимости, соответственно снизив спрос на нее у инвесторов. Эти тенденции наблюдались и до Референдума, а непредвиденные результаты голосования еще больше убавили уверенности у потенциальных инвесторов.
При этом жилая недорогая и средняя по цене недвижимость продолжала и продолжает пользоваться спросом, так как никакие внешнеэкономические волнения не могут повлиять на превышение спроса над предложением – молодые семьи хотят покупать недвижимость, и кроме того, готовы пользоваться пост-брекситным положением. Некоторые крупные застройщики на рынке объявили о сокращении объемов строительства на ближайшие 2 года, что также может вылиться в дефицит новых построек и естественный ценовой прирост.
Положительные стороны для покупателей недвижимости
Одним из преимуществ референдума для первичных покупателей стало снижение Учетной ставки Банка Англии до исторического рекорда – с 0.5% до 0.25%, которое повлекло за собой изменения ставок заемщиков и уменьшение процентных ставок по ипотекам.
Ипотечные брокеры полагают, что сейчас довольно хороший период для перекредитования (remortgage) и получения первичных кредитов на жилье. Угадать динамику движения процентной ставки сейчас довольно сложно, и прогнозы на будущее никто не берется делать.
Для иностранных инвесторов в недвижимость Великобритании после Референдума, приятным последствием стало падение курса фунта, что безусловно освобождает дополнительные средства при конвертации. Некоторые застройщики также предлагают заключить форвардные контракты при покупке офф-план (недостроенной) недвижимости, зафиксировав текущий курс на момент внесения оставшихся средств после завершения строительства (через 2 года, например).
Рекомендации по инвестированию и заключение
По прошествии 3х месяцев после Референдума о выходе Великобритании из ЕС, ситуация на рынке недвижимости не получила кардинальных изменений, однако обострила проблемные места. Падение цен за первые 2 месяца произошло в основном в секторах, где цены уже ранее были «раздуты», а также временно усилило действие налоговых реформ. Постепенное восстановление цен проявилось уже в конце августа и утвердилось в сентябре.
В текущей ситуации наиболее инвестиционно-привлекательны объекты недорогой и средней жилой недвижимости в районах, где даже после референдума наблюдается активный ценовой рост, а также средняя коммерческая недвижимость. Из данных типов недвижимости легко выйти (при желании инвестора), а также они пользуются наибольшим спросом с точки зрения сдачи в аренду.
Благоприятные условия ипотечного кредитования и валютный курс при обдуманном выборе типа недвижимости и местоположения помогут даже в пост-брекситный период сделать выгодное приобретение.
Как всегда, с пожеланиями самых выгодных инвестиций,
Полина Филатова
Управляющий директор