Инвестиционная недвижимость Великобритании. Советы начинающему инвестору. Как сохранить и преумножить.
Недвижимость Великобритании нередко сравнивают с такими надежными инвестиционными активами, как облигации. На маленьком острове, таком желанном для иммигрантов и туристов, каждый метр земли на вес золота. Континентальный, а особенно восточно-европейский житель не перестает удивляться рациональности и экономичности использования «городской» земли, при том, что природные заповедники, поля и леса консервируются и остаются в первозданном виде.
Жилье в Великобритании очень разнообразное – от старинных викторианских домов, прочно стоящих на вековом фундаменте сотни лет, до домов с картонными панельными перегородками внутри, на скорую руку возводимых в 50е-60е годы. Современные квартирные блоки, хоть не всегда и кирпичные, но довольно надежные и «по-континентальному» просторные.
Тем не менее, население Великобритании растет, количество иммигрантов с каждым годом все пребывает, что заставляет правительство все сильнее ужесточать иммиграционную политику. Британские ВУЗы привлекают все больше иностранных студентов, и это количество никак не остановишь мерами консервативной политики, ведь это стабильный доход государства, мощнейший поток денежных поступлений и новых специалистов. Размер острова остается все тот же, а жить на нем хочет все больше и больше людей. Все мы знаем, как спрос порождает предложение. Рынок английской недвижимости растет и развивается, цены стабильно стремятся вверх, появляются новые экзотические виды недвижимости, которые сейчас принято называть инвестиционные.
К инвестиционной недвижимости относятся все виды жилой, коммерческой и альтернативной недвижимости, которые используются для получения арендного дохода и/или роста капитала – увеличения в будущем стоимости самого актива недвижимости.
КЛАССИЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ:
Все довольно просто и понятно с жилой недвижимостью в Лондоне и крупных городах, которую инвестор сдает в аренду. Это удобно, надежно, но относительно невысокодоходно. Увы, квартира в Лондоне не принесет Вам больше 5% годового дохода, это наиболее оптимистичный показатель, который нечасто встретишь, в основном стоит рассчитывать на 3-4% в год. Однако классическая жилая недвижимость, особенно в Лондоне практически не имеет рисков, она ликвидна, и к тому же ее главное преимущество – рост капитала, который может быть весомым фактором в правильно подобранных районах.
Коммерческая недвижимость Лондона (магазины, отели, офисы и прочее) может также стать доходным (5-8% годового дохода, иногда возможно больше) и надежным активом. Здесь безусловно нужно иметь в виду факторы ведения бизнеса для вашей недвижимости, например, правильное управление отелем приведет к большей заполняемости и соответственно более высокой арендной прибыли. Однако, порог входа на такой рынок – довольно высок. Надежный, хороший актив с действующим бизнесом будет стоить от 500 000 фунтов (минимум) до миллионов фунтов.
В связи с этим, на рынке появился спрос на небольшие по сумме активы инвестиционной недвижимости в Великобритании, и ниша безусловно заполнилась.
АЛЬТЕРНАТИВНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: студенческие апартаменты, номера отелей, парковочные места, складские помещения.
На рынке появились новые виды недвижимости – студенческая недвижимость, номера в отелях, складские помещения, парковочные места. Все эти инвестиционные активы выглядят особо привлекательно для начинающего инвестора. Они высокодоходны – от 7 до 11 %, порог входа на некоторые из них составляет всего 10 000 фунтов (парковочное место). Студенческие апартаменты и отельные комнаты разнятся в цене от 40 000 до 100 000 фунтов за пределами столицы.
Однако с данным видом недвижимости нужно быть предельно внимательным и аккуратным, так новая ниша всегда до конца не изучена и многие, увы не только инвесторы, пытаются на ней заработать.
ОСНОВНЫЕ ПРАВИЛА ПРИ ВЫБОРЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:
- Гарантии получения дохода. На рынке существуют 2 типа объектов инвестиционной недвижимости – с гарантируемым и прогнозируемым доходом. Для студенческой и мелкой коммерческой (парковки, склады, отельные апартаменты) недвижимости я НАСТОЯТЕЛЬНО рекомендую своим клиентам приобретать объекты с гарантированным доходом, даже в случае, если недвижимость с прогнозируемым доходом выглядит на порядок привлекательнее.
К сожалению, в моей практике, ко мне обращались за советом инвесторы, которые не смогли получить ожидаемый доход от своей инвестиции, а порой даже не могли забрать свои средства обратно. Продавцы становились банкротами, юристы пропадали, судебные разбирательства затягивались на годы, активы с огромным трудом перепродавались. С помощью хороших профессиональных юристов нам получалось разрешать большинство ситуаций, но после подобного опыта у инверторов появлялась осторожность в работе на рынке инвестиционной недвижимости.
Если же гарантии арендных выплат на определенный срок зафиксированы в вашем контракте, вероятность полноценного выполнения условий максимально высока, и даже в критическом случае вам будет намного проще доказывать свои права в юридических инстанциях.
- Обязательно проверяйте историю застройщика на рынке. К сожалению, бывают ситуации, когда некоторые агентства несерьезно подходят к выбору застройщиков, и иногда объекты могут быть не закончены в сроки, а порой и заморожены. В Великобритании огромное количество опытных и надежных застройщиков, с десятилетним и более опытом работы. Не спешите в принятии решения, внимательно изучите историю застройщика, ознакомьтесь с его существующими проектами.
- Изучайте документы! После внесения депозита и подписания письма о назначении юриста, ваш юрист пришлет вам кучу документов. Все они будут на английском, что еще больше усложнит процесс. Читайте отчеты юристов. Это самое важное, в них они пишут основные положения договора. Не стесняйтесь уточнять и задавать вопросы. Если вы работаете через агента, просите его уточнить, где именно прописаны гарантии в договоре, условия выхода и прочее.
- Обращайте внимание на управляющую компанию (УК)! От нее зависит, как хорошо будет обслуживаться Ваш объект, а от этого будет зависеть удовлетворенность арендаторов и ваш доход. Дешевая, неопытная управляющая компания может испортить инвестиционный проект, и, если Вы видите эту проблему, лучше потратить средства на смену УК, чем позже продавать свой актив ниже себестоимости.
- Стратегия выхода. Во многих проектах представлена стратегия выхода из инвестиции – покупка объекта самим продавцом за фиксированную в договоре сумму, например, 120% стоимости. Возможно вы уверены, что ваша инвестиция возрастет в цене намного больше и вы дороже продадите ее на открытом рынке, но гарантия никогда не бывает лишней, особенно на данной нише.
Кроме этого, в случае с хорошими активами, сами агенты охотно предлагают перепродажу объекта.
Таким образом, хочется отметить, что рынок инвестиционной недвижимости Великобритании очень разнообразен. Каждой ценовой категории соответствует свой тип недвижимости, определенный уровень доходности и рисков. Порог входа на инвестиционную лестницу недвижимости Англии относительно невысок для альтернативной недвижимости и достаточно высок для классической. Каждая ниша востребована и доходна, при этом нужно оценить свои финансовые возможности и цели инвестирования. При правильном, внимательном подходе инвестирование в недвижимость Великобритании поможет вам сохранить и преумножить свои накопления.
С пожеланиями самых успешных инвестиций,
Полина Филатова.
Управляющий директор
LondonfoRus.Ltd.
“Крошечные” инвестиции в недвижимость Великобритании! Или что можно купить за 10000 фунтов стерлингов!
Недвижимость Великобритании славится стабильностью и уверенным ростом, благодаря чему такие инвестиции нередко сравнивают с вложениями в облигации с гарантированным доходом! Она высоликвидна, спрос постоянно превышает предложение и стимулирует рост цен. Сегодня недвижимость Великобритании – лакомый кусочек для многих инвесторов со всего мира, а вышеперечисленные факторы привлекательности дополняет также разнообразие сегментов рынка для инвестирования и широкий ценовой диапазон.
Если раньше инвестиции в недвижимость Англии были доступны лишь самым состоятельным слоям населения, сегодня появляются новые возможности для зажиточного среднего класса, которые включают студенческую недвижимость, инвестиции в отельные апартаменты и даже парковочные места.
В этой статье мы хотим рассказать вам об относительно новом направлении на рынке английской недвижимости – инвестициям в парковочные места.
Рассмотрим самые “крошечные” вложения на примере свежего предложения футбольного клуба города Манчестера.
Футбольный клуб Bury “продает” свою парковку! Именно так он подымает инвестиции на расширение и обустройство своей территории.
Стадион JD вмещает 11640 человек и проводит примерно 30 матчей в год. Кроме этого, здесь проходят разнообразные культурные и бизнес мероприятия, а прилегающая новая и строящаяся стоянка также размещает машины работников близлежащих офисов.
Стоимость одного парковочного места составляет всего 9995 фунтов стерлингов, при этом футбольный клуб гарантирует вам выплату 9% годовых в течение 10 лет!
Это достаточно высокий показатель рентной доходности, кроме этого надо понимать, что сама недвижимость с течением времени растет в цене. Часто сами застройщики предлагают инвесторам возможность выкупа объекта через 5 или более лет за 110-120 процентов начальной стоимости.
Стоит заметить, что парковочные места не всегда такие дешевые. Например, в Лондоне, в центральной зоне одно парковочное место может стоить порядка 50 000-100 000 фунтов – что равноценно небольшой квартире-студии в других городах или роскошным студенческим апартаментам.
Тем не менее, “парковочные инвестиции” становятся все более популярными – на ограниченной территории острова количество машин прибавляется с каждым днем, парковочных мест всегда не хватает. Активно строятся многоуровневые подземные парковки, которые экономят место. Ежедневно в Великобритании на улицах припарковано более 29 миллионов машин и прогнозируется, что в течение 20 лет это количество увеличится еще на 4 миллиона. По данным International Parking Institute, доходы от парковочных сборов составляют более 20 миллиардов долларов.
Что же будет следующим этапом на рынке дробления английской недвижимости – возможно в следующей статье мы уже будем писать о супер-перспективном направлении инвестирования в места стоянки велосипедов?
Полина Филатова
Управляющий директор LondonfoRus.
Студенческие апартаменты – для тех, кто хочет надежно инвестировать небольшую сумму
Когда мы задумываемся об учебных заведениях за рубежом, у большинства из нас первой мыслью становится Англия, с ее престижными старинными университетами и колледжами, увлекательной студенческой жизнью и неограниченными профессиональными возможностями по окончанию учебы.
Английские колледжи привлекают студентов со всего мира, которые, не взирая на высокую стоимость обучения, стремятся получить диплом именно этой страны. Данный факт не остался в тени у современных инвесторов, которые устремили свой капитал в студенческую недвижимость Великобритании.
Что можно купить?
В зависимости от ваших финансовых возможностей, вы можете купить блок апартаментов, студенческие квартиры, или просто ограничиться одной студенческой студией. Сегодня компании-застройщики активно возводят новые студенческие городки, блоки квартир, а также перестраивают уже готовые здания под студенческое жилье.
Стоимость одной единицы студенческой недвижимости может варьироваться в среднем от 40 000 до 100 000 фунтов стерлингов. Такой большой разброс объясняется различным типом жилья: это могут быть квартиры-студии в новых домах, просто студенческие апартаменты (современно оборудованная комната с душем и туалетом, но при этом кухня и зона отдыха общие), улучшенные студенческие апартаменты (более комфортабельные, площадь комнаты больше). Также влияет на цену новизна постройки – новые, супер современные блоки в центре стоят довольно дорого; в перестроенных же зданиях, ранее используемых под другие цели, цена может быть немного ниже, но это не всегда работает. Географическое положение – сам город и удаленность от центра также играют важную роль в ценообразовании.
Где можно купить?
Практически в каждом крупном городе в Англии есть приличный университет – поэтому выбор локаций достаточно разнообразен. Ливерпуль, Манчестер, Бирмингем, Ноттингем, Лондон, Шеффилд, Кентербери, Бредфорд, Плимут и многие другие города доступны инвесторам. Чем более привлекателен город для студентов – тем выше цена. В описании инвестиционного проекта застройщики обычно пишут количество студенческого населения города – которое коррелирует с уровнем спроса и будущей доходностью инвестиции.
Инвестиционная привлекательность: чего ожидать?
Для студенческой недвижимости инвестиционная привлекательность складывается из двух факторов. Первое – это доход от аренды, которую Вам застройщик гарантирует в течении обусловленного периода (3-7 лет). Второе – увеличение стоимости самого актива. Доходность студенческой недвижимости составляет от 7 до 10% в год, что является весьма высоким показателем на рынке недвижимости Великобритании. Рост капитала может варьироваться; если объект рабочий и приносит обещанную доходность, то он может составить 3-9% в год.
Есть ли гарантии?
На рынке существуют 2 типа объектов инвестиционной недвижимости – с гарантируемым и прогнозируемым доходом. Для студенческой и мелкой коммерческой (парковки, склады, отельные апартаменты) недвижимости я НАСТОЯТЕЛЬНО рекомендую своим клиентам приобретать объекты с гарантированным доходом, даже в случае, если недвижимость с прогнозируемым доходом выглядит на порядок привлекательнее.
К сожалению, в моей практике, ко мне обращались за советом инвесторы, которые не смогли получить ожидаемый доход от своей инвестиции, а порой даже не могли забрать свои средства обратно. Продавцы становились банкротами, юристы пропадали, судебные разбирательства затягивались на годы, активы с огромным трудом перепродавались. С помощью хороших профессиональных юристов нам получалось разрешать большинство ситуаций, но после подобного опыта у инверторов появлялась осторожность в работе на рынке инвестиционной недвижимости.
Если же гарантии арендных выплат на определенный срок зафиксированы в вашем контракте, вероятность полноценного выполнения условий максимально высока, и даже в критическом случае вам будет намного проще доказывать свои права в юридических инстанциях.
Можно ли купить готовую, уже построенную и арендуемую студию?
Часто студенческие апартаменты распродаются на стадии строительства, тем не менее, вы можете приобрести апартаменты, которые продает прежний владелец или постараться подобрать объект на завершающей стадии строительства, что более интересно. Если вы все-же купили студенческую недвижимость на вторичном рынке, то у вас может быть значительно меньше срок гарантий или они могут вообще истечь к этому периоду.
При покупке ннедвижимости в стадии строительства, сколько у меня времени до завершения строительства? Плачу ли я полную сумму за объект сразу? Каков процесс покупки?
Срок сдачи объекта различный во всех проектах – как правило, от нескольких месяцев до одного с половиной года. Иногда срок бывает немного больше, также порой в продажу попадают объекты, которые должны быть построены через месяц.
Очень важно, что пока объект не достроен, вы не платите полную сумму. Процесс покупки происходит по следующей схеме: задаток (объект бронируется для вас, так как порой апартаменты очень быстро распродаются) – он составляет от 2000 до 7000 фунтов стерлингов; первоначальный взнос – 30-50% – оплачивается в течении 28 дней; оставшиеся 70-50% после окончания строительства. Такая схема позволяет сделать инвестицию еще более надежной и менее затратной.
Ипотечное кредитование?
К сожалению, большинство застройщиков продает объекты на условиях “cash only” – ипотечное кредитование не принимается. Однако, суммы инвестиций сравнительно невелики и выплачиваются поэтапно, что помогает инвесторам обойтись без кредитования.
Выгодно, просто, недорого!
Основным преимуществом инвестирования в студенческую недвижимость в Англии является цена входа на рынок, которая по сравнению с другими типами недвижимости невелика и доступна многим инвесторам. Процесс покупки недвижимости прост, приобрести апартаменты можно удаленно – многие инвесторы никогда не видели свои приобретения, что не мешало им получать доход по ним. Рынок студенческих апартаментов на стадии роста – спрос велик, что означает, что еще долгое время данные инвестиции будут выгодными. И последнее, доход от сдачи в аренду такого сравнительно недорогого жилья превышает доход от сдачи жилой, намного более дорогой недвижимости во многих районах Англии.
С пожеланиями самых выгодных вложений,
Полина Филатова
Управляющий директор