Обзор 2016. Каким был 2016 для рынка недвижимости Великобритании и чего ждать в 2017.
Вот уже и подошел к концу первый месяц 2017 года, а это значит, мне давно пора написать некое логическое заключение о високосном 2016 году, насыщенном событиями во всех сферах жизнедеятельности человека.
Итак, что принес 2016 рынку недвижимости Великобритании и что сулит нам 2017. Обо всем по порядку, начинаем отсчет с начала 2016 года.
1.Апрель 2016 – введение дополнительной ставки гербового сбора на вторую и последующую недвижимость
В конце каждого года в Великобритании принято подводить итоги уходящего года и анонсировать программу реформ и развития на следующий год. Еще в конце 2015 года было анонсировано введение дополнительной ставки гербового сбора для инвесторов и покупателей любой второй и последующей жилой недвижимости в Великобритании.
Безусловно, новое постановление значительно повлияло на активность участников buy-to-let сектора.
| Стоимость недвижимости | Стандартная ставка (процент от стоимости) | Ставка при покупке второй или любой последующей недвижимости (+3%) |
| До £125,000 | 0% | 3% |
| От £125,001 до £250,000 | 2% | 5% |
| От £250,001 до £925,000 | 5% | 8% |
| От £925,001 до £1,500,000 | 10% | 13% |
| свыше £1,500,000 | 12% | 15% |
Снижение интереса к жилой недвижимости особенно стало заметно в верхнем секторе рынка. Реформы 2015 увеличили налоговое бремя гербового сбора на покупателей дорогой и элитной недвижимости, а новая добавочная ставка еще усугубила ситуацию.
Правительство же объясняет это тем, что оно пытается охладить «перегревшийся» рынок элитной недвижимости Лондона и его пригородов из-за бесконечного потока иностранных инвесторов, которые стимулируют спрос и беспричинное повышение цен.
2.Март- Апрель 2016 – улучшение налогового климата для недорогой и средней коммерческой недвижимости
Английский рынок недвижимости держится не только на жилой недвижимости, коммерческая недвижимость составляет огромную часть сделок купли-продажи и ее процент в 2016 году увеличился.
Для инвесторов, пострадавших от увеличения гербового сбора на жилую недвижимость, открылось налоговое окошко, уменьшающее налоговое бремя при покупке недорогой и средней коммерческой недвижимости.
С 17 марта 2016 изменился способ калькуляции гербового сбора коммерческой недвижимости. Градиентный способ калькуляции уже был применен к жилой недвижимости в 2015, а в 2016 его применили к коммерческой. В сочетании с действующими ставками, новая калькуляция предполагает налоговую экономию покупателям недорогой и средней коммерческой недвижимости.
Схема оплаты гербового сбора на коммерческую недвижимость:
Указанный в приведенной ниже таблице процент налога оплачивается «порционно» в каждой категории на ту сумму недвижимости, которая в нее попадает, и складываете результаты в общее число.
Коммерческая недвижимость с правом владения землей (Freehold)
| Стоимость недвижимости | Процент от стоимости |
| До £150,000 | 0% |
| От £150,001 до £250,000 | 2% |
| От £250,001 и выше | 5% |
Гербовый сбор на любой тип недвижимости можно расcчитать на официальном сайте HMRC в Приложении «Онлайн Калькулятор Налогов».
Неожиданным поворотом для экономики Великобритании стали результаты общегосударственного референдума о выходе из Евросоюза.
Не взирая на прогнозы ученых, политиков и даже астрологов, Великобритания сказала «нет» Евросоюзу. Точнее, так сказало 51.9% проголосовавших, которые составили большинство.
Результаты Брексита (Brexit) вселили большие страхи на участников рынка недвижимости, однако ничего критического не произошло за последние полгода.
Брексит как лакмусовая бумажка проявил уязвимые места рынка недвижимости Великобритании: например, заметное снижение спроса и цен было замечено в секторе дорогой и элитной недвижимости, цены на которую уже давно были раздуты, а в последние годы еще и попали под влияние жестких налоговых реформ.
- Осенняя резолюция 2016 (Autumn Statement 2016)
В осенней резолюции 2016 года, которая обыкновенно выстраивает план реформ на грядущий год, сектор недвижимости был затронут не так значительно, как предыдущие годы.
Новых налоговых реформ не предвещается, а основное внимание уделяется строительству новой недвижимости, для которой государством выделен 2.3 миллиарда фунтов стерлингов. Большая сумма дотаций будет распределена на стимулирование строительства доступного жилья.
Первые показатели 2017 и что ожидать?
Прогнозы в современном мире, дело весьма неблагодарное. Прогнозировали, например, все отрицательный исход Брексита с небольшим превышением желающих остаться в ЕС, а получили все в точности да наоборот.
Поэтому свой последний абзац прогнозом называть не буду, а скорее пусть это будет заключение данной статьи.
Наиболее вероятно, что 2017 продолжит идти по стопам и реформам своего предшественника, я предполагаю, довольно плавно и без резких скачков.
Фаворитами на рынке вероятнее всего будет недорагая недвижимость (1-2 спальни) в новостройках для first-time buyers (первичных покупателей) – минимально обремененная налогами последних реформ.
Стоит заметить, что за первый месяц 2017 уже вышла статистика на крупнейшем портале недвижимости Rightmove. По данным данного источника, за этот месяц цены на недвижимость на территории Великобритании увеличились на 0.4 %, что весьма сопоставимо с январем 2016 года (задолго до Брексита), когда месячный прирост составил 0.5 %.
Наибольший рост в январе наблюдался на востоке, юго-востоке, в Большом Лондоне (пригороды Лондона в пределах окружной М25), а также на северо-западе страны.
Прирост цен в Лондоне в январе составил 0.6%, при том что, тот же показатель в Большом Лондоне оказался значительно выше – 2.2%.
И, несмотря на то, что январь всегда характеризуется высокой покупательной активностью после Рождественских каникул, будем надеяться, что здоровый, умеренный прирост будет наблюдаться и в дальнейшие месяцы в новом году.
Как всегда, с пожеланиями самых успешных инвестиций в новом году,
Полина Филатова.
Управляющий директор www.londonforus.com
Бюджет Великобритании 2016 – коротко о главном.
16 марта был принят новый бюджет Великобритании, ознаменовавший ряд изменений в существующие законы и налоги, были оглашены прогнозы и направления развития экономики страны. Итак, что же объявил нам Бюджет 2016:
Экономические прогнозы и стратегии развития
- Профицит бюджета в ближайшие 4 года. В этом году дефицит бюджета был урезан на две третьих от его критической точки, и к 2019-2020 году запланировано выйти на уровень, когда собирается больше налогов, чем используется.
- Министерство финансов Великобритании предсказывает ВВП страны – 2% в 2016 году, 2.2% в 2017 году и порядка 2.1% в 2018-2019 года. Это несколько ниже прогнозов правительства, опубликованных полгода назад, когда экономисты рассчитывали на рост в 2.4%.
- Инфляция прогнозируется на уровне 0.7% в 2016 году и 1.6% в 2018 году.
- Планируется, что к 2020 году в стране будет создан 1 миллион новых рабочих мест.
- 80 миллионов инвестиций выделено на развитие Crossrail 2, связывающую северо-восток и юго-запад Лондона.
Социальная политика и здравоохранение
- Налог с производителей безалкогольных напитков (с высоким содержанием сахара) будет использован для спонсирования занятий физической культурой в школах с апреля 2018.
- Более длинный школьный день (на 25%) для учащихся средних школ (secondary schools) c сентября 2017
- Увеличение государственного спонсирования дошкольного образования для детей от 3 лет с 15 бесплатных часов до 30 часов с сентября 2016 при условии занятости обоих родителей.
- Все английские государственные школы должны стать академиями к 2022 году.
- Будет выделено больше средств на борьбу с наводнениями в нуждающихся районах
Ø100 миллионов фунтов выделено, , чтобы помочь бездомным людям покинуть убежища для бездомных, предоставив более 2000 мест проживания.
- Открытие пожизненного сберегательного счета Lifetime ISA с начисление 25% на сумму вклада, которые ежегодно не должен превышать 4000 фунтов, для обеспечения достойного выхода на пенсию или для использования при покупке первого жилья. Пополнять вклад можно до пятидесятого дня рождения. Деньги можно снять и досрочно, но при этом вы не только потеряете правительственный бонус, но и получите внушительный штраф.
Налогообложение
- Увеличение не облагаемого минимума. Персональная налоговая льгота (Personal Allowance) подоходного налога – оплачивается индивидуальными инвесторами за доход, полученный от сдачи в аренду в размере 20%, увеличится с 10 600 в 2015 году до 11 500 фунтов в год, позволяя не уплачивать данный налог на доход, не превышающий данную цифру
- С апреля 2016 изменения также затронут налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) для коммерческой недвижимости. С этого периода базовая ставка будет снижена с 18% до 10%, а повышенная ставка с 28% до 20%. Изменения не затронут сектор жилой недвижимости, где ставки останутся прежними, превысив на 8% ставки жилой недвижимости.
- Налог на прибыль предприятий будет изменен до 17% в 2020 году. Основная ставка этого налога на данный момент является самой низкой в странах G20 и была понижена с 28 до 20 %, а к 2020 году эта цифра должна достичь 17%, что приятно отразится на более чем миллионе предприятий. (Данный налог учитывается, сели ваша недвижимость приобретена через корпоративную структуру)
- Изменение гербового сбора для покупателей коммерческой недвижимости. С 17 марта 2016 года налоговое бремя Гербового сбора на коммерческую недвижимость стоит вычислять по следующей схеме: Вы оплачиваете указанный в таблице процент налога «порционно» в каждой категории на ту сумму недвижимости, которая в нее попадает, и складываете результаты в общее число.
Коммерческая недвижимость с правом владения землей (Freehold )
| Стоимость недвижимости | Процент от стоимости |
| До £150,000 | 0% |
| От £150,001 до £250,000 | 2% |
| От £250,001 и выше | 5% |
- Налоговые льготы для музеев и галерей
- 1 миллиард фунтов выделен на налоговую поддержку нефте-газовой отрасли
Это лишь некоторые пункты государственного бюджета Великобритании на 2016 год, больше можно прочитать на официальном сайте:
https://www.gov.uk/government/news/budget-2016-some-of-the-things-weve-announced – краткое описание
или скачать полную версию https://www.gov.uk/government/publications/budget-2016-documents
Полина Филатова
Ставим ставки на коммерческую недвижимость. Краткий обзор Бюджета 2016 для инвесторов
После анонсирования грядущего введения дополнительной ставки гербового сбора в размере 3% для инвесторов и покупателей второй жилой недвижимости в Великобритании в конце прошлого года (изменение вступило в силу 1 апреля 2016 года), все участники рынка недвижимости, затаив дыхание, ожидали, что еще нам приготовит Бюджет 2016.
16 марта был принят Бюджет на 2016 год, который традиционно ознаменовал нововведения в различные сферы экономики, затронув в ряде вопросов и рынок недвижимости.
Неизменно в последние годы для реформирования был выбран Гербовый сбор (Stamp Duty), и в этот раз реформа коснулась коммерческого сектора рынка недвижимости.
Гербовый сбор (Stamp duty) — налог, взимаемый при приобретении недвижимости и земли, а также при покупке акций, бондов и других инвестиционных инструментов. Это один из самых значительных и “ощущаемых” налогов при покупке недвижимости в Англии.
После введения градиентного начисления гербового сбора на жилую недвижимость в декабре 2014 года, похожее структурирование охватило и рынок коммерческой недвижимости.
С 17 марта 2016 года налоговое бремя Гербового сбора на коммерческую недвижимость стоит вычислять по следующей схеме:
Вы оплачиваете указанный в таблице процент налога «порционно» в каждой категории на ту сумму недвижимости, которая в нее попадает, и складываете результаты в общее число.
Коммерческая недвижимость с правом владения землей (Freehold)
| Стоимость недвижимости | Процент от стоимости |
| До £150,000 | 0% |
| От £150,001 до £250,000 | 2% |
| От £250,001 и выше | 5% |
Пример: Вы покупаете коммерческую недвижимость с правом владения землей на сумму £275,000 – гербовый сбор будет рассчитываться следующим образом:
- 0% на первые £150,000 = £0
- 2% на следующие £100,000 = £2,000
- 5% на оставшуюся сумму £25,000 = £1,250
- Общий гербовый сбор составит £3,250
Если все же Вы запутались в наших калькуляциях, гербовый сбор на любой тип недвижимости можно расcчитать на официальном сайте HMRC в Приложении «Онлайн Калькулятор Налогов».
Коммерческая недвижимость без права владения земли (Leasehold) также подлежит уплате гербового сбора. В большинстве случаев схема расчета такая же, как с коммерческой недвижимостью типа Freehold, только процент начисляется на стоимость лизинга (Lease Premium), собственно стоимость покупки Вашей недвижимости, но в некоторых случаях калькуляция усложняется, но как правило это не относится к инвестиционным покупкам недвижимости.
Как и в ситуации с жилой недвижимостью, благодаря изменению системы калькуляции гербового сбора, налоговое бремя снизится для покупателей недорогой и средней коммерческой недвижимости, стоимостью вплоть до 1 миллиона фунтов, и может повлечь замедление роста цен на рынке элитной коммерческой недвижимости.
Также значимыми новостями для инвесторов стали следующие пункты Бюджета 2016:
- Налог на прибыль предприятий будет изменен до 17% в 2020 году
Основная ставка этого налога на данный момент является самой низкой в странах G20 и была понижена с 28 до 20 %, а к 2020 году эта цифра должна достичь 17%, что приятно отразится на более чем миллионе бизнесов. (Данный налог учитывается, сели ваша недвижимость приобретена через корпоративную структуру)
- Персональная налоговая льгота (Personal Allowance) подоходного налога – оплачивается индивидуальными инвесторами за доход, полученный от сдачи в аренду в размере 20%, увеличится с 10 600 в 2015 году до 11 500 фунтов в год к 2017, позволяя не уплачивать данный налог на доход, не превышающий данную цифру
- С апреля 2016 изменения также затронут налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) для коммерческой недвижимости. С этого периода базовая ставка будет снижена с 18% до 10%, а повышенная ставка с 28% до 20%
Изменения не затронут сектор жилой недвижимости, где ставки останутся прежними, превысив на 8% ставки жилой недвижимости.
Таким образом, Бюджет 2016 открывает инвесторам больше возможностей на рынке коммерческой недвижимости, снижая налоговую привлекательность жилой недвижимости. Целью государственного регулирования является охлаждение роста цен на рынке жилой недвижимости, которая за последний годы достигла небывалой скорости, особенно в пределах окружной Лондона М25.
Разумное планирование инвестиционного портфеля, знание законов и налогов Великобритании позволит вам эффективно вложить свои средства в недвижимость при любых реформах.
С пожеланиями самых успешных инвестиций,
Полина Филатова.
Введение добавочной ставки гербового сбора для инвесторов и покупателей второй недвижимости
В конце каждого года в Великобритании принято подводить итоги уходящего года и анонсировать программу реформ и развития на следующий год. В конце уходящего года были оглашены основные тезисы Осенней резолюции (Autumn Statement), ряд вопросов которой затронул и сектор недвижимости страны. Некоторые изменения вступят в силу уже в апреле наступившего года, именно им я хотела бы посвятить данную статью.
Всем, кто когда-либо сталкивался с покупкой недвижимости в Великобритании, знакомо понятие гербового сбора.
Гербовый сбор (Stamp duty) — налог, взимаемый при приобретении недвижимости и земли, а также при покупке акций, бондов и других инвестиционных инструментов. Это один из самых значительных и “ощущаемых” налогов при покупке недвижимости в Англии.
Гербовый сбор постоянно подвергается реформированию и совершенствованию со стороны государства. Например, последние конструктивные изменения произошли конце 2014 года, когда была пересмотрена структура расчета налога.
Вследствие реформы, проведенной 3го декабря 2014 года, вычисление налога было усложнено и структурировано. Если раньше ставка налога применялась к полной сумме недвижимости, которая попадала в ту или иную процентную категорию, после нововведения размер налога стал вычисляться поэтапно, и каждый процент налога стал применяться к той части стоимости недвижимости, которая входила в соответствующую категорию. Это позволило значительно снизить налоговое бремя на покупателей средней и недорогой недвижимости в Великобритании.
Процедуру калькуляции налога намного проще объяснить на примере: недвижимость, ценой в 200 000 фунтов облагается гербовым сбором по следующей схеме: 125 000 фунтов не облагаются налогом, остальные 75 000 фунтов облагаются гербовым сбором в размере 2%. Сумма налога составит 1500 фунтов, что на 500 фунтов меньше вычисления гербового сбора по старой схеме (1% от общей стоимости – 2000 фунтов).
Действующие ставки гербового сбора (от 03.12.2014)
| Стоимость недвижимости | Процент от стоимости |
| До £125,000 | 0% |
| От £125,001 до £250,000 | 2% |
| От £250,001 до £925,000 | 5% |
| От £925,001 до £1,500,000 | 10% |
| свыше £1,500,000 | 12% |
Данная реформа благоприятно отразилась на среднестатистическом покупателе рынка недвижимости Великобритании, количество сделок купли-продажи продолжало активно расти в 2015 году.
Но расслабляться не стоит, ведь в конце 2015 года в профессиональной среде появились новости о грядущем повышении ставки гербового сбора. К счастью, нововведение затронет не всех покупателей, а тех, кто приобретает вторую или любую последующую недвижимость в Соединенном Королевстве.
Buy-to-let – очень популярный термин на рынке недвижимости в Англии. Это приобретение недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду и получения инвестиционного и арендного дохода. Именно эта ниша познает максимальные убытки.
Итак, с апреля 2016 года в Великобритании к официальной ставке гербового сбора будет применяться добавочная ставка 3% для любого покупателя, приобретающего вторую недвижимость в Великобритании.
Очевидно, что это станет огромным потрясением для инвесторов. Особо популярная сегодня «студенческая и недорогая «buy-to-let» недвижимость, которая раньше чаще всего попадала в категорию с нулевой ставкой гербового сбора, теперь при покупке будет облагаться ставкой 3% (стоимостью до 125 000 фунтов), для недвижимости от 125 000 до 250 000 фунтов налог составит 5% и так по возрастающей. Ниже приведена сравнительная таблица расчета гербового сбора на покупку любой второй и последующей недвижимости в Великобритании.
| Стоимость недвижимости | Стандартная ставка (процент от стоимости) | Ставка при покупке второй или любой последующей недвижимости (+3%) |
| До £125,000 | 0% | 3% |
| От £125,001 до £250,000 | 2% | 5% |
| От £250,001 до £925,000 | 5% | 8% |
| От £925,001 до £1,500,000 | 10% | 13% |
| свыше £1,500,000 | 12% | 15% |
В целом, схема расчета налога остается одинаковой.
По словам главного казначея Великобритании Джорджа Осборна, новая реформа позволит собрать более 1 миллиарда фунтов в государственную казну. По его же словам часть средств направится в фонд государственной помощи покупки жилья (help-to-buy scheme).
Введение дополнительной ставки гербового сбора нанесет значительный удар на инвесторов и покупателей второго и последующего жилья. По словам председателя National Landlord Association, данное нововведение может просто искоренить рынок buy-to-let недвижимости в Великобритании.
И все-таки, предупрежден – значит вооружен! Если Вы в последнее время подумывали о покупке второго жилья для сдачи в аренду – стоит это сделать как можно скорее. До апреля еще достаточно времени, чтобы полностью завершить сделки.
С пожеланиями успешного Нового 2016 Года,
Полина Филатова
Управляющий директор www.londonforus.com
Изменение гербового сбора в Великобритании. Новая реформа, новые методы калькуляции, новые надежды.
Вчера, 3 декабря 2014г., вступила в силу реформа главного английского “консерватора”, канцлера Казначейства Великобритании Джорджа Осборна.
Ключевым моментом стало изменение метода калькуляции налога. Гербовый сбор (Stamp duty) — налог, взымаемый при приобретении недвижимости и земли, а также при покупке акций, бондов и других инвестиционных инструментов. Ранее он вычислялся как процент от стоимости жилья (актива), в зависимости от ценовой группы, в которую он попадал.
Несмотря на увеличение процентных ставок и изменение ценовых диапазонов, благодаря усложнению и структурированию процесса вычисления гербового сбора, реформаторам удалось снизить налоговое бремя для покупателей недорогой и средней по цене недвижимости в Великобритании. Сейчас общая сумма налога будет вычисляться следующим образом: новые ставки гербового сбора будут применяться к той части общей суммы недвижимости, которая попадает в определенную ценовую категорию. Это намного проще объяснить на примере: недвижимость, ценой в 200 000 фунтов будет облагаться гербовым сбором по следующей схеме: 125 000 фунтов не облагаются налогом, остальные 75 000 фунтов облагаются гербовым сбором в размере 2%. Сумма налога составит 1500 фунтов, что на 500 фунтов меньше вычисления гербового сбора по старой схеме (1% от общей стоимости – 2000 фунтов).
Ниже для сравнения приведены новые ставки и ставки налога, используемые до 03.12.14г.
Новые ставки гербового сбора
|
Стоимость недвижимости |
Процент от стоимости |
| До £125,000 | 0% |
| От £125,001 до £250,000 | 2% |
| От £250,001 до £925,000 | 5% |
| От £925,001 до £1,500,000 | 10% |
| свыше £1,500,000 | 12% |
Ставки гербового сбора до 03.12.2014
|
Стоимость недвижимости |
Процент от стоимости |
| До £125,000 | 0% |
| От £125,001 до £250,000 | 1% |
| От £250,001 до £500,000 | 3% |
| От £500,001 до £1,000,000 | 4% |
| От £1,000,001 до £2,000,000 | 5% |
| Свыше £2,000,000 | 7% для физ. лиц 15% для юр. лиц |
По словам канцлера, новая система вычисления гербового сбора будет выгодна 98% покупателей. Нововведение ударит по карману только инвесторов «люкс-сектора», приобретающих активы на сумму более миллиона фунтов.
На графике ниже мы видим соотношение гербового сбора до и после введения реформы (Источник (Savills Research). Фиолетовая плавная линия показывает тенденцию вычисления налога по новой схеме; скачкообразная, неравномерная синяя линия представляет старый тип налогообложения, который очевидно нерационален и доставляет больше расходов покупателям недвижимости среднего сегмента (до 1 млн. фунтов стерлингов).
Будем надеяться, что данная реформа оправдает возложенные обещания государства и будет также эффективна в реальности, как и на бумаге.
Полина Филатова
Управляющий директор Londonforus. Ltd